マンション管理入門

一般的に①管理費及び②修繕積立金を「管理費等」と言っていますが，これは標準管理規約第25条の規定によるもので，法律上の明確な定義はありません。

区分所有法第7条は，管理費等について先取特権を認めています。

先取特権とは，債務者の一定の財産から優先弁済を受けることのできる法定担保物権であり，管理費等については，債務者の①区分所有権及び②建物に備え付けた動産の上に先取特権を有するとされています。区分所有法第7条に定められた先取特権であることから，「7条先取特権」と呼ばれています。

区分所有法第8条は，管理費等の支払義務について区分所有権の特定承継人が引き継ぐ旨を定めています。

特定承継人とは，区分所有権を個別に取得した者のことで，売買や贈与によって区分所有権を取得した者がこれに当たるほか，競売手続によって区分所有権を競落した者（競落人）も特定承継人に当たるとされています（他方，相続によって区分所有権を取得した者を包括承継人といいます）。

区分所有者が共同の利益に反する行為を行った場合，またはその行為をするおそれがある場合であって，共同生活上の障害が著しく，他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき，当該区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができます。

この競売請求は，区分所有法第59条によって認められた特別の制度であり，一般的に条文番号を取って「59条競売」と呼ばれています。

滞納管理費等の回収を目的とする59条競売も，状況によっては認められることがあり，最後の手段として検討されることがあります。

通常の不動産強制競売（担保不動産競売）の場合，無剰余取消しによって競売が困難なケースもありますが，59条競売の場合，剰余主義の適用がない（無剰余であっても手続が取り消されない）と解されており，この点が大きな特色となっています。

59条競売については，実体的要件だけでなく形式的（手続的）要件も厳格になっています。

具体的には，

1. 管理組合総会の特別決議
   区分所有者及び議決権の各4分の3以上による特別決議が必要です。
    
2. 弁明の機会付与
   通常，総会の招集に際し，対象者に対して弁明の機会を付与する旨の通知をすることになると思われます。
    
3. 裁判上の行使
   いきなり競売申立てをすることはできません。競売請求訴訟という訴訟に勝訴し，確定判決を得て初めて申し立てることができます。

が要件となります。

59条競売については肯定した例，否定した例など様々な裁判例の蓄積がなされているところですが，特に厳格な判断をした例として東京地裁平成18年6月27日判決［判例時報1961号65頁］をご紹介します。

事案の概要は，滞納期間は約5年半（この間の支払請求に対して全く対応せず），滞納額は約170万，不動産強制執行は先順位抵当権者（住宅ローン債権者と思われる）の存在により無剰余取消しが見込まれる状況，預金に対する強制執行は不奏功（残高なし）というものでした。

これに対し，東京地裁は，以下のように述べて，59条競売請求を棄却しました。

「被告に対する債権回収の方策として，預金債権以外の債権執行の余地がないかについては明らかとはいえず，未だ本来の債権回収の方途が尽きたとまでは認められない。さらに、被告は、本件訴訟の第2回口頭弁論期日に出頭し，陳述した準備書面において，長期間にわたる管理費の滞納を謝罪するとともに，経済状況が好転したことから本件管理費等の分割弁済による和解を希望する旨の態度を示しているのであって，このような被告の態度からすれば，原告が和解案として，まず被告に対して分割弁済の実績を示すことを要求するなどして，和解の中で本件管理費等を回収する途を模索することも考えられるところ，原告は被告の和解の希望を拒否して，同法59条1項による競売の途を選んだといえる。このような状況からすれば，本件において，原告には，同法59条1項による競売申立て以外に本件管理費等を回収する途がないことが明らかとはいえないというべきであり，同条項所定の上記要件を充足すると認めることはできない。」

この事案では，滞納者が59条競売請求訴訟の中で分割弁済による和解を希望したのにもかかわらず，管理組合側が全く交渉に応じようとしなかった点が考慮されたものと考えられます。

滞納管理費等の支払いを促す目的で，滞納者に対して精神的圧迫を加えるための制裁措置を検討されるマンション管理組合もあると思いますが，そのような制裁措置が逆に違法との評価を受ける場合がありますので，弁護士等に相談しながら慎重に対応する必要があります。

滞納者の氏名をマンションの共用掲示板等に掲示するなどして公表することは許されるでしょうか？

一般的に管理費等を滞納している事実は，滞納者にとっては不名誉な事実であり，場合によっては経済的に困窮している事実を推知させるものと言えます。したがって，滞納者の氏名を公表することは，原則としてプライバシー侵害または名誉棄損に該当するものと考えられ，違法と評価される可能性が高いものと思われます。

管理組合が弁護士に依頼して滞納管理費等の回収を行う場合，それに要する弁護士費用を滞納者に対して請求できるでしょうか？